过去城镇化的发展模式受地方政府和企业家的双重推动，房地产商要发展，导致房地产过热，出现严重的结构性过剩。这也让围绕房地产的整个实体经济发生了一些变化，甚至影响整个经济下滑，所以转型期的房地产发展对我们来讲更为重要。
前所未有的危机，还是前所未有的机遇？
当前经济进入新常态，有人说，房地产产能已经过剩，城镇化发展遇到了前所未有的危机。果真如此吗？
首先，我们的城镇化发展远远没有达到饱和的阶段。发达国家的城镇化经历了上百年的历史，一些中亚国家在最近三五十年也发展得很快，但日本、美国和欧洲似乎都正在面临一些瓶颈，原因就在于饱和性增长。城镇化发展到了一定程度，农民人口进入城市，城市的消费需求和投资需求基本上都已经非常完善，所以饱和性增长是这些国家面临的最大的发展问题。但中国经济不一样，目前为止，按照户籍人口计算，中国城镇化率只有39%，还不到40%，远远没有达到饱和的阶段。
第二，人口也是一种优势。我国是在13.6亿人口的基础上进行城镇化，现在的城镇户籍人口相当于5个亿，相当于欧盟人口的总和，比美国人口还多大约2亿，未来按照每年1%的速度增长的话，每年还有1600万人进入城镇化。
新型城镇化的要求就是拉动内需，包括消费需求和投资需求。人口进入城市肯定能带动消费，因为需要在城市租赁和购买住房，购买住房就要一并购买相应的家具电器，还得进行家庭装修，孩子还得上学，还要参与消费和社会保障，这些也会带来服务业的广大需求。
这么多的需求，而城市户籍人口只有不到5个亿，另外还有2.6亿的农村外来人口没有拿到城市户籍，不能和城里人享受同等的待遇。除此之外，还有8000万的人口在城市漂着，在北京大约有900万。如果能加以激活和引导，这方面的需求将会迸发出巨大的潜力。
中国城市未来发展的三大关键词
关键词之一：以人为本
我们应该考虑以人为本的改革，把本应统计为城镇人口却并没有落户的农民工“市民化”。现在看到的城市一般都是只重地上、轻视地下，只重短期、轻视长远，只重表面、忽视内在，这种粗放性的发展模式必须调整，才能实现可持续发展，而这样也必然会释放巨大的投资需求。要通过管理和治理创新，才能实现新型城镇化。
关键词之二：房地产
最近大家对房地产有点“谈虎色变”，确实，很多三四线城市包括部分二线城市，都出现了房地产过热。在中国传统的城镇化发展模式下，以房地产为主导的经济增长模式面临非常严峻的挑战。整个宏观经济的发展和能源消费、资源消费等，都因为对房地产的过度依赖，而出现了种种问题。
但是，并不是所有的城市都出现了问题，比如北上广深这样的特大城市。在这些城市，房价上涨还有空间，因为当地的公共服务水平远高于全国其他城市。人们到这些地方去买房子不是仅仅为了定居，更重要的是相当于买了公共服务和优势资源，特别是北京，有优质的高等教育资源和优质的医疗资源。正是因为如此，房地产的结构性过剩在一些需求旺盛的城市还没有出现，大家不必过分悲观。
关键词之三：智慧城市
21世纪高科技和城镇化的结合，就是智慧城市。众所周知，中国的互联网在全世界已经是发展最快的了。6.49亿的网民，4.8亿的城镇网民，移动手机用户12.56亿，几乎接近实现了人口的全覆盖。这么多的网民，这么快的互联网发展速度，会给我们的生活和经济的发展三个阶段的影响。
第一，视觉性的发展阶段。最开始，无论是在哪一个城市，人们要抛弃原本老城核心区那种环境嘈杂、设施破旧的传统房屋结构，要寻找一种更宽敞开放的空间，都只能把目光投向新的社区，因为那里有大空间、大视觉的居住形态。
第二，功能性的发展阶段。人们慢慢发现，之前认为很好的那种居住形态并不方便，因为买点东西都要开很远的车，增加了很多寻求服务的时间，于是，综合体的发展模式应运而生。在综合体社区内不仅仅有房子，还有各种一体化的消费和服务提供商，比如影院、饭店和各种大型超市、商场等。这样的发展势头也在全国各地普遍蔓延，因为大家都认识到，房地产不能仅仅满足看的需求，还要满足实用的需求。
第三，智慧化的发展阶段。要实现低碳、绿色、清洁和能源的综合有效利用，互联网的发展给我们带来了新的机遇。提出“智慧城市”概念的是互联网企业，而不是房地产商，因为大量互联网企业已经深入到城市的所有角落，深入到了家庭、社区和整个城市。
我们离“智慧城市”到底还有多远？
到目前为止，我们的智慧城市和智慧家庭仍然是碎片化的。比如一个企业，即使把自己的数据以智能化的方式接入互联网，也不算完全实现了智慧城市化，因为还没有和其他城市、其他社区有机地结合起来。
要推动智慧城市的发展，要真正把互联网要素和智慧城市有机结合起来，必须有房地产商的加入。今年1月份日本召开现场会，一个只有2500人的小城市，通过智能方式把社区的所有智能系统和家庭结合在了一起。在那里，建筑材料是清洁、低碳的，所有的电视机、冰箱、电风扇等电器都是系统化管理，人一走灯就灭了，人还没回到家，空调就知道什么时候该提前打开；这样的智慧家庭又和社区连接在了一起，社区有智能控制中心，根据用电情况自动调节，在用电高峰提供大量的用电支持，在用电低迷的时候，还有非常好的现代技术（大的蓄电池），根据节能状况对每个家庭进行奖励。像这样的智能化的社区，和以低碳为目标的智慧管理系统，我们就称之为智慧城市。
那么，中国会不会有这种现象，会不会出现这种模式呢？我相信会有的。日本的经验就是互联网、大型电器商和房地产商结合，以房地产商为龙头，带动所有的设计商和电器供应商等等形成智能和智慧核心，中国也肯定可以做到。事实上，我们现在也正在这方面进行深入探索，还在他们的基础上创造性地加入了银行等金融机构的参与。
我们希望将来能在全国各地打造这种城市，推进智慧城市建设。这就是未来第三波房地产的发展模式，既解决了视觉需求，又解决了功能需求、方便大众，还能把互联网技术和社区发展有机结合起来。我们期待我们的实践取得成功。
作者：发展改革委城市和小城镇改革发展中心主任 来源：新华网
