求索阁

    最近开董事会的时候，谈到了一个舆论的重要性。其中说到，别人可能先声夺人，抢占话语权。也说到有人搞，谎言说一千遍就会变成真理。其实城市发展，就会出现拆迁，这个情况，估计是任何国家和地区，都要面临的问题。

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    那么拆迁，比较麻烦的，就是你面临一个集体拥有的情况。比如说，在香港这样的大都市，你有一个很破旧的大楼，里面住了72家房客。你要购买和拆迁，就会碰到这个问题。好比说，你开发商，或者政府，开了一个价格出来，人家觉得不合理，人家大家自己72家房客，一开会，决定不接受。这个就没办法去拆迁。或者政府公共设施的原因，要开发，你也要找到独立的7个估价师来估价，最后去掉一个最高价，去掉一个最低价，按照中间的价格，平均出来，这个也算合理。但是有的时候，就是大部分的同学，都愿意接受价格，比如70家房客，都愿意接受，觉得这个价格不错。只有2家房客，要做钉子户，坚决不搬家。比如你按照大家的情况，100平米，市场价格给你500万，人家钉子同学说，老子要5000万。这样就出现了问题。因为如果你给钉子户5000万，那么你就不能给人家其他人500万，这个是不公平的。但是如果你给大家5000万，你发展商傻B啊。这个已经是市场价格的500万了。这里就出现一个矛盾。

    你要保护钉子户的神圣权利，就伤害了非钉子户的神圣权利。因为你捣乱一下，整个收购案不做了，人家没法拿合理赔偿去做好房子。这个破旧的房子，比如香港有一次，就是破旧房子下面装修，动了一个柱子，整个房子倒了，死人不少。那人家不是死得蛮冤枉的。所以综合考虑个人利益和集体利益的平衡，最后就得出一个折衷的解决办法。就是如果你楼房的社区大会，72家房客中，85％（也可以是不同数据）的家庭，接受这个方案，就通过。那么不同意的钉子户，就会被法庭裁判，强制拆迁。

   当然为了防止有人钻法律漏洞，就规定不接受的钉子户，好像是价格由拍卖啥的决定。这个估计要香港的同学来解释一下。就是说，如果钉子户要5000万，最后被法庭强制，人家底线还可以拿500万，那么就是不闹白不闹。因为底线就是500万嘛。所以就必须强制的时候，你的赔偿要低于500万，才可以起作用哈。

    那么香港也是有农村的，比如西贡的原住民那里，一卖地就是一个村子这样卖的，基本上和内地的情况差不多。记得中国的农村土地收购的时候，说一棵树10块钱，人家就马上一两天，种出500棵出来。后来大家也知道，就是种树不流行了，因为按照你的居住的房子的面积来给你新房子或者赔偿，于是大家就改为种房子了。从一层楼，种出5层楼啥的。其实香港新界的原住民，也有同样的做法，就是违章建筑，将本来法律规定，只可以搞两层的地方，搞5层。但是这种通常是为了出租啥的，还是可以居住的。和国内那种，只是为了拆迁分房子，拿赔偿的种房子，种出来除了拆迁赔偿用，没人敢住，还是大不相同的。

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    不过中国内地的拆法，好像和前面香港那样的有点不同。如果出现99％的同学，接受拆迁条件，那么99％的同学，就拿钱走人了。剩下1％的同学，就死抗到底。用汽油、燃烧弹，来对付强拆了。那么要是99％的同学，因为1％的同学，坚决死抗，那么也无钱可以拿，估计就更热闹了，因为这些99％是坚决支持强拆的。

    从这次的双方的媒体报道，可以看出一方认为是合法强拆，一方认为是非法强拆。结果导致的冲突结果，一方认为是合法强拆的司机被钉子户们给非法拘禁了，另一方认为是政府设了圈套和钓鱼执法。最好玩的是，支持陈同学的法律界的大人物们，集体签名发信，要求政府介入司法系统。不过关于拆迁的程序，似乎应该有一个法律上的界定，不然的话，现在都是靠强势来做事。地方政府强势，就乱拆乱打；钉子户强势，就公知和舆论一起出手，干预司法结果，这样的话，慢慢就无法达到有法必依，违法必究了。

    其实钉子户陈宝成同学，因为太强势，当地政府已经不敢惹。当地政府已经宣布绕过他家的房子了。但是人家要代维权，我开的价格你不同意，你不征用我的地，那我不赔本买卖了？所以你一定要按照我的价格征用我的地。你绕过我，征用别人的地，我就到别人家反对你。而且某方把这个上升到历史高度了，说中国乡村的衰败，在于精英的流失。因为乡村精英，土改的时候已经被屠杀殆尽；文革又灭了小崽子；高考把乡村精英最后搜罗了；连年轻壮年劳力，都进城打工去了。你土共的一贯政策，就是摧毁农村，我们现在靠陈宝成同学来扭转了。这哪里是要抗非法暴力拆迁，这要算历史总账哈。

     连让农村青年高考这种平等的社会流动，也成了毁灭乡村社会了，还有农村过剩劳力，通过工业化而脱离贫困，也成为原罪了。这个还是被联合国和所有西方专家称赞的，历史史无前例的脱贫运动哈。其实，我想，这些同学，最恨的，就是土鳖党，居然把经济搞得蛮好，让广大老百姓没有兴趣革命。非常有意思的，就是法律公知，号称要维护法律公正，实际上是搞不尊重法律的刁民痞子运动，这个算是唐彗同学之后的又一起。

    大家可能不知道，陈同学帮人维权，是维了7年了。刚开始听他的村民还蛮多的，但是最后开始质疑他维权的目的是啥？因为对村民来说，维权的目的，就是得到合理的拆迁补偿，就是搬到生活质量和居住条件都比较好的地方。当他们开始问陈同学，俺们的目标是啥？得到的回答，是法治精神，乡土情怀，长远利益？所以村委会和其他赞成拆迁的村民，就慢慢把大家给做工作做没了。据说平度政府和村委会，比较怕这个记者同学，私下开条件，其中还包括解决北京户口。但是人家要啥“六套精装大产权房”啥的。结果，当地政府说，老子惹不起，绕开你哈。人家说，你绕开？也不行，别的地方，俺也要维权！

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     但是这些公知乱搞的时候，比较怕的是，把社会的胃口给搞差了，结果就是狼来了，叫多了，大家就懒得理了。而真有的地方政府，混蛋地欺负村民，搞非法暴力拆迁，反而没人去同情和帮助了。

下面是有趣行人同学，补充的关于香港拆迁的说明：

关于香港政府或地产商收楼重建的一些细节：

由于香港现存楼龄超五十年的有5000幢，且楼宇的混凝土也就50多年的寿命，老化严重，维修费贵，且外墙剥落严重，每年都有因此而发生人命，该大厦业主也因此要支付大批赔偿费，因此几年前香港政府修改法律，由统一一幢大厦九成业权才能强制拍卖，降低为只要一幢大厦业主有八成业主统一收购，政府就可强制拍卖重建，也因此大大加快香港旧楼的重建速度。

至于赔偿方面，一般是按照同区楼宇七年楼龄的尺价来赔偿的，外加重建搬迁补偿费10-20万元，而不考虑你要重建的大厦本身的楼龄的。

而当时政府公布要重建的该幢大厦时，会立刻进行住户数据冻结登记，租户一般会获得10-15万左右的补偿另外找房子租住，或是接受政府廉租屋安置，而如果该单位是业主用来投资收租而不是自住的话，一般情况下，比如自住的物业当时的物业巿值是100万，假设政府用300万赔偿该业主，但如果该单位是用来投机收租的，则政府只会用大约200万赔偿予该业主(这也是香港那些钉子户的来源)，这种性质的业主一样是受益于重建赔偿，只不过得益没那么多，而这些业主不同意收购的理由是要求和自住业主一样的赔偿金额。

政府的原意是，自住业主有受重建影响确实有迫切的住屋需求，需要相对高的赔偿金额，但不是自住而是用来投机以待物业升值或是用来收租的性质不一样，

政府当然不会白白的送多些钱给投机者(如果该业主还有其它的物业，但该业主本人居住的单位受重建影响，也当是自住物业来赔偿的)，但他们也一样有比原楼价值更高的金钱得益。

而当该大厦进行强拍，拍卖时定的整幢大厦的底价是由七个独立的估价师或是估价行估算出来的，一般也是公平的估值，如果是私人地产商收购的话，至少该地产商己经手握至少八成业权，除非该大厦重建价值很高，吸引其它地产商加入竞标，如果出现如此情况，意味着高价成交的话，该手握八成业权的地产商就算是竞标失败也一样得益不少(基本上很少出现这种情况，地产商之间也不愿伤和气),不然一般都是底价成交的，由于地产商(或政府)对每幢大厦的收购金额都有一个预算，而那些一开始就同意收购的业主相对得益会多一些(相对高点的金额吸引业主出售业权，以便收集到足够的八成业权)，强拍之后的那些钉子户业主的赔偿额会相对少一些，但还是有比原楼价更高的收益的。

当然该业主可以选择上诉的，但在香港如果你有物业的话，是不能申请免费法律援助打官司的，也就是所有的律师费及法庭讼诉费都要自己出，在此情况下，就算上诉打赢官司，所得较高赔偿额，扣掉律师费之后，也可能得不偿失，如果该地产商(或者政府)上诉的话，那是随时都有可能血本无归，故强拍之后，不管如何，那些钉子户都会接受收购而不会上诉的，但相信赔偿金额会小过那些一开始就同意收购重建的业主的，但还是有比原楼价更高的赔偿款的。

注：本文原标题《话语权、拆迁》；

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